Protagonista. Sara y Hugo, 36 y 38, hipoteca firmada en 2021
La situación. Entre un extra de ella y ahorro acumulado, tienen 20.000 € por encima del fondo de emergencia. Les quedan 120.000 € de hipoteca al 2,5% y 20 años. Los padres dicen "quitad deuda"; el foro dice "indexado y a dormir". Quieren el número, no el sermón.
Qué significa
Amortizar "renta" exactamente el tipo de la hipoteca, garantizado y sin pasar por Hacienda. Invertir tiene una expectativa mayor, pero tributa al vender (escala del ahorro 19-30%) y puede pasar años en rojo. La comparación honesta pone las dos rutas con el mismo dinero y el mismo horizonte: el final del plazo de la hipoteca.
La cifra que ordena la decisión es el retorno de indiferencia: el punto donde las dos rutas empatan. Para Sara y Hugo está en el 3,15% bruto. Todo lo que esperen por encima de eso, sobre el papel, es ventaja de invertir.
Ejemplo con números
Pendiente 120.000 € al 2,5%, 20 años, 20.000 € disponibles, indexado global (TER 0,2%, expectativa 7% bruto). → Amortizan (reducen cuota e invierten los 105,98 €/mes liberados): acaban con ~48.032 € netos. → Invierten los 20.000 € de golpe: acaban con ~65.491 € netos, ya descontados ~12.140 € de IRPF. Ventaja de invertir: ~17.460 €. Y los intereses que se ahorrarían amortizando: 5.435 € (seguros, eso sí).
El error típico
Comparar el tipo de la hipoteca (2,5%) directamente con el retorno esperado (7%) y creer que la diferencia es toda ganancia: faltan las comisiones del fondo y el IRPF de la ganancia, que mueven el punto de indiferencia por encima del tipo de la hipoteca. Y la otra clásica: meter también el fondo de emergencia "ya que estamos".
Qué mirar antes de actuar
Saca tu retorno de indiferencia con tus números reales. Si tu expectativa lo supera con margen ancho y tu horizonte es largo, el papel favorece invertir — siempre que aguantes las caídas sin vender. Si el margen es fino o tu hipoteca es cara, amortiza: rentabilidad segura, sin impuestos y se duerme de maravilla. Con deducción por vivienda pre-2013, amortizar hasta 9.040 €/año gana casi siempre.