¿Amortizar hipoteca o invertir?

Depende de tres números: el tipo de tu hipoteca, el retorno que esperas de la inversión y la fiscalidad. Regla rápida: amortizar "renta" el tipo de tu hipoteca, garantizado y sin impuestos; invertir tiene que superar ese listón DESPUÉS de comisiones e IRPF del ahorro para ganar. Con una hipoteca al 2,5% el punto de indiferencia suele quedar sobre el 3-3,5% bruto; con una al 4,5%, sobre el 5,3%. La calculadora te da tu punto exacto y la diferencia en euros a tu plazo.

Porque son naturalezas fiscales distintas: la ganancia de una inversión es renta del ahorro y tributa al vender (19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, y sube hasta el 30%). Los intereses que dejas de pagar al amortizar no son renta: simplemente no salen de tu bolsillo, y Hacienda no grava lo que no ganas. Esa asimetría favorece a amortizar más de lo que parece a simple vista, y por eso esta calculadora la incluye.

Reducir plazo ahorra más intereses totales (en el ejemplo base, 11.329 € frente a 5.435 €). Pero si tu plan es invertir lo que liberes, reducir cuota puede acabar dejándote MÁS patrimonio: el dinero liberado empieza a componer desde el primer mes, mientras que con el plazo no liberas nada hasta el final. Con retornos esperados altos gana cuota+invertir; si no vas a invertir la diferencia (la vida se la come), reduce plazo y no te engañes.

La Ley 5/2019 (LCCI) lo topa: en hipotecas variables, máximo 0,25% los 3 primeros años o 0,15% los 5 primeros (según lo pactado) y 0% después; en fijas, máximo 2% los 10 primeros años y 1,5% después — aunque en la práctica muchas entidades aplican menos o nada, y solo pueden cobrar si tienen pérdida financiera. Mira tu escritura: el dato exacto está ahí, y la calculadora lo descuenta del capital que metas.

Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y venías deduciendo, puedes desgravar el 15% de hasta 9.040 € al año entre cuotas y amortizaciones: hasta 1.356 € de vuelta. Es un retorno casi garantizado que la inversión difícilmente bate con seguridad, así que en ese caso amortizar hasta el límite anual gana casi siempre — y el resto del capital es el que de verdad entra en esta comparativa.

Lo muestra, no lo esconde: el resultado usa un retorno constante, pero el mercado real cae un 30-50% de vez en cuando, y la fórmula asume que no vendes en el pánico. Por eso el dato clave no es solo el ganador, sino la distancia entre tu retorno esperado y tu punto de indiferencia: si es ancha (hipoteca barata, horizonte largo), el papel favorece invertir con margen para sustos; si es fina, amortizar es rentabilidad segura, sin impuestos y sin perder el sueño.