¿Cuánta hipoteca puedo pagar con mi sueldo? La cuenta del 35%

La cuenta que hace tu banco (y que puedes hacer tú en 10 segundos)

Antes de mirar tu nómina con lupa, el banco hace una multiplicación: tus ingresos netos mensuales por 0,35. Ese es el dinero máximo que, según el criterio general que recoge el Banco de España, puede irse cada mes a pagar deudas — todas juntas: la hipoteca que pides, el coche que ya pagas, el préstamo de la reforma, los plazos de la tele.

La fórmula completa: cuota máxima de hipoteca = (ingresos netos × 0,35) − cuotas actuales.

Con 2.000 € netos al mes y cero deudas, el techo es una cuota de 700 €. Con los mismos 2.000 € y una cuota de coche de 250 €, el techo baja a 450 €. Mismo sueldo, 250 € menos de cuota posible — y eso, traducido a capital, es mucho más dinero del que parece. Lo vemos en la tabla.

Tu techo de hipoteca según tu sueldo neto, en una tabla

Cuota máxima por la regla del 35% y su traducción a capital de hipoteca con amortización francesa a 25 años y un tipo orientativo del 3% TIN (cada punto de tipo mueve la cifra: al 2% el capital sube ~11%, al 4% baja ~10%). Sin otras deudas:

Lo que la regla del 35% no te cuenta: entrada y gastos

Pasar el filtro de la cuota no significa poder comprar. El banco financia, como norma general, hasta el 80% del valor de tasación o compraventa (el menor). El otro 20% lo pones tú, más los gastos de la operación — impuestos (ITP en segunda mano, IVA+AJD en obra nueva), notaría, registro, tasación — que suman en torno a un 10-12% adicional según la comunidad.

Traducción con números: para una vivienda de 200.000 € necesitas tener ahorrados unos 60.000-64.000 € (40.000 de entrada + 20.000-24.000 de gastos), y que la cuota de los 160.000 € financiados quepa en tu 35%. A 25 años al 3%, esa cuota ronda los 759 € — necesitas unos 2.170 € netos al mes libres de otras deudas.

Por eso hay dos puertas que superar, y la del ahorro previo suele ser más dura que la de la cuota. Si la entrada está lejos, el orden correcto es: colchón de emergencia primero, entrada después — y el chequeo te dice cuántos meses de colchón tienes hoy.

El 35% es el techo del banco. El tuyo debería estar más abajo

Que el banco te deje llegar al 35% no significa que convenga vivir ahí. Tres motivos con número:

— Al 35% justo, un imprevisto de 1.000 € no tiene de dónde salir sin financiarse caro. La zona cómoda está por debajo del 30%: es la diferencia entre "la hipoteca entra" y "la hipoteca entra Y queda vida".

— Si tu hipoteca es variable, no firmaste un esfuerzo: firmaste un rango. Una subida del euríbor de 2 puntos en una hipoteca media de 150.000 € a 25 años son unos 165 € más de cuota (de ~711 € al 3% a ~877 € al 5%) — suficiente para empujarte del 33% "sano" al 40% asfixiante sin estrenar nada.

— Los bancos, además del 35%, miran estabilidad de ingresos, antigüedad y tu historial en CIRBE. La regla es condición necesaria, no suficiente.

La jugada inteligente es usar el 35% al revés: no como permiso para gastar más, sino como detector de cuándo una cuota nueva (el coche, los plazos, la reforma) te está cerrando la puerta de la casa que querrás pedir en dos años.